Българският пазар на недвижими имоти след влизането в Шенгенското пространство

06.03.2024 / Автор: Елизавета Барских 

Източник: www.homesoverseas.ru 

Превод и редакция: Иван Кунев, www.homeoption.eu  

БЪЛГАРИЯ 

България е дългогодишен фаворит сред купувачите на курортни имоти от Русия и други страни от бившия Съветски съюз. Териториална близост, историческо преплитане и традициите в туризма създадени през годините са само част от причините за това. 

Някои от купувачите на апартаменти в Несебър или Варна през последните 15-20 години си спомнят за гостоприемството на тези места от времето преди перестройката. Тогава само няколко късметлии можеха да почиват в съветска, но все пак „чужда“ България. След промените и отварянето на границите по българските плажове се изсипа поток от туристи от Руската федерация и някои бивши републики. Страната отново се оказа една от най-достъпните.

Мнозина идваха година след година и накрая решиха да придобият имоти тук, главно в Бургаска и Варненска област. Пикът на сделките с руски граждани се случи през 2012-2014 г.

Днес рускоговорящите купувачи все още са активни, но не и руснаците. Според брокерите много имоти са закупени от украинци, израелци, казахи и немци. Руските граждани охладняха към българския пазар поради две основни причини: липсата на директни полети, което направи пътуването трудно и скъпо (добавете към това скорошната забрана за влизане с автомобил), както и трудностите при разплащания. Първо, българските банки не откриват сметки за руснаци (поради санкции), и второ, не е възможно да се прехвърлят средства по сметката на продавача (поради контрасанкции).

Агентите казват, че все още могат да се извършват транзакции: с плащане чрез криптовалута, чрез сметка на адвокат, сейф или чрез сметка, открита в банка на „приятелска“ страна на Руската федерация.

Като се имат предвид всички финансови, времеви и морални разходи, хората спряха да купуват курортни имоти. Напротив, мнозина продават апартаменти, които притежават от над 10 години. Въпреки че има и такива, които са запазили имота и са намерили най-добрия начин да дойдат до любимия си курорт, например с автобус от Истанбул.

Брокерите единодушно отбелязват, че броят на покупките с цел релокация се е увеличил. Острите военни конфликти в Украйна и Близкия изток принудиха хора от различни националности да търсят „сигурно убежище“. 

Не е изненадващо, че България се превърна в такъв почти безветрен залив.

Тук е сравнително лесно да получите разрешение за пребиваване. За пенсионерите, дори и с ниски доходи, е доста по-лесно, както и за студентите, записани в местен университет. По-трудно е за търговските представители на чуждестранни компании и стартиращи компании, но е напълно възможно с правилния подход. Можете също да да получите 10-годишно разрешение за пребиваване срещу 307 000 евро, инвестирани в недвижим имот. Преди този метод беше непопулярен, но имайки предвид факта, че сега това е „билет за Европа“, вероятно ще има желаещи но само за тези, които отговарят на критериите).

Разходите за живот се увеличиха през последните години, но все още са сравнително ниски. Купувачите от Израел обръщат специално внимание на този аспект.

1. Достъпни недвижими имоти. Офертите за жилища в България са разнообразни - за почти всеки размер портфейл. Продават се и стари селски къщи за 15 000 евро във вътрешността на страната, както и гарсониери на морето в Слънчев бряг започващи от  33 000 - 35 000 евро. На противоположната страна на спектъра са мезонети в София и вили на брега на морето за 500 000 евро и нагоре.
2. Климатът е една от причините жителите на по-северните ширини да обичат България! Още през февруари цветята цъфтят в столицата и курортите, без дори да чакат Баба Марта. Трябва да се отбележи, че по-далеч от морето и по на север времето е по-сурово. Тук, за разлика от крайбрежието, зимите са студени и снежни.
3. Много възможности за разнообразен отдих. През лятото на разположение на туристите са морето, реките, езерата и балнеоложките курорти (например Златни пясъци и Поморие). През зимата - планина. Страната има 400 км морско крайбрежие и 37 планински вериги, повечето от които са концентрирани в централната и западната част.

Фокусът на чужденците върху недвижими имоти за пребиваване, а не за отдих, доведе до няколко тенденции

Увеличиха се заявките за апартаменти в големите градове. На първо място Бургас, Варна и София. Тук можете да живеете удобно, да учите (училища, университети), да работите (например да отворите собствен бизнес или да си намерите работа в компании, основани от сънародници), през уикендите да се наслаждавате на морето (Бургас, Варна) или планината (София). Инвеститорите, които искат да отдават жилища под наем, също гравитират към развитите центрове. В такива локации по-лесно се намират дългосрочни наематели (като опция за студенти), но също така е лесно и за дневен наем. Някои ги комбинират: например през сезона те дават под наем на туристи, а през зимата, да речем, на дигитални номади, които идват за няколко месеца.

Популярните курорти, например Слънчев бряг, вече не „замират“ извън сезона. Сега хората живеят на тези места целогодишно и инфраструктурата е адаптирана. Между другото, самите чужденци отварят частни детски градини, магазини и кафенета.

Къщите в селата и вилните зони започнаха да бъдат по-малко търсени. Такъв имот е добър в много отношения, но въпреки това живеещите в него ще се чувстват откъснати, дори и да имат кола. Днешният купувач е по-вероятно да се съсредоточи върху апартамент в район с развита инфраструктура. Някои клиенти, които първоначално са се ориентирали към малка къща, в крайна сметка избират градско жилище.

В България националната валута е левът, но плащанията за недвижими имоти (и не само) в евро, наред с левовете, отдавна са масови.

Състояние на Пазара и Прогнози

Нека хвърлим ретроспективен поглед върху историята на развитието на българския жилищен пазар за последният почти четвърт век:

От 2000 до 2008 г. имаше бум, цените се увеличиха с близо 300%.

От 2009 г. до 2013 г. – последиците от световната финансова криза, спад на цените с 32,5% (-41,5% коригирани с инфлацията).

От 2014 г. до 2022 г. почти нулевите лихвени проценти по банковите депозити насърчиха хората да инвестират в недвижими имоти. Пазарът започна да расте и се ускори до 2022 г. Цените са се увеличили с 83,1% (коригирани с инфлация от 34,1%).

2023 – забавяне на пазара. Продажбите в страната намаляват със 7,4% на годишна база (Бургас: -12,6%, Варна: -12,5%, София: -6%, Несебър: -16,5%). Цените обаче не паднаха.

Каква е прогнозата за 2024 г.?

Според брокерите днес търсенето на жилища е значително но купувачите не са припрени, изследват внимателно възможностите и обмислят по-дълго евентуална покупка. През последната година апартаментите вече са отбелязали поскъпване с около 20%. Например жилищата във Варна в райони близо до морето и парковете от цени в диапазона 1500-1800 евро на кв.м. м, сега се търгуват на цени от 2000 евро на кв. м. Като апартаменти в курортите се предлагат малко по-евтино (от около 1200 евро на кв. м). Тази година експертите очакват не експлозивен, а стабилен растеж. Влизането на страната в Шенгенското пространство (по въздух и море) вероятно ще привлече повече чужденци, което ще подсили търсенето. Тоест определено не може да се очаква спад на цените на фона на спад в продажбите, особено за ликвидни апартаменти. Отбелязваме и това, че вече се забелязва недостиг на качествени оферти на вторичния пазар.

Все по-активни стават и инвеститорите. Една от стратегиите, които се ползва най-често е закупуване на имоти в нови сгради в техните начални етапи, изплащане само на част от сумата и след това прехвърлянето им в последния етап и реализиране на печалба. Трябва обаче да внимавате с тази схема, тя крие рискове! Работата с доверен брокер, който познава пазара може да е ключова за успешната реализация на такъв план. Не забравяйте, че правата на купувача на първичен недвижим имот в България са слабо защитени!

А кои са регионите на България най-често избират чужденците? 

Курортни столици на България: Бургас и Варна

Двата основни областни центъра на българското Черноморие са Бургас на югоизток и Варна на североизток. И двете имат международни летища и двете са големи морски пристанища. Като цяло транспортът в страната е много добре развит: с железопътен транспорт можете да стигнете до София, Пловдив, Стара Загора, както и извън страната. Магистрали свързват Бургас със столицата, Варна със столицата, както и Бургас с Варна и други крайморски градове. Автобусите се движат не само по линиите в страната, но и към съседните страни – до турския Истанбул и Румъния.

Бургас е индустриален град, заобиколен от вода - морето и две езера са се образували, когато земята е била наводнена поради промени в надморската височина (третото езеро е извън границите на града). Населението от около 200 хиляди души е заето в производството (едно от най-големите предприятия е петролната рафинерия Лукойл-Нефтехим) и сектора на услугите, главно свързани с туризма.

Инфраструктура: болници, медицински центрове, 3 института, музикално училище, 9 средни училища, 10 професионални и 5 специализирани гимназии, 3 музея, няколко театъра.

Мястото на привличане на жителите на града е големият Приморски парк, създаден през 1910 г., с множество елегантни цветни лехи, уютни кафенета, открити сцени, алеи и фонтани. 

Квартали и Цени:

За най-скъпи и атрактивни се смятат тези, които са близо до крайбрежния парк - кв. Лазур и прилежащата, парка Света Троица - Братя Миладинови. Цените на апартаментите в тези места са средно 1600 евро на кв.м. м, но стигат до 3000 евро на кв. м. Малко по-далече и малко по-евтино е в кв. Славейков (1500 евро на кв.м), до болницата, Изгрев (1000-1300 евро на кв.м).

В Бургас и Варна близостта до морето не е най-определящият фактор. Хората ги смятат за жилищни и се фокусират повече върху наличието на инфраструктура и зелени площи. Местните рядко използват градските плажове. Понякога през уикендите те посещават любимите си места и плажове извън града.

Сред бюджетните, активно развиващи се райони, заслужава да се отбележи "Меден-Рудник", състоящ се от 5 зони. Намира се в южните покрайнини на Бургас на около 7 км от морето и на 10 минути с кола от центъра. Районът е популярен сред млади семейства, включително от Русия и Украйна, заради достъпните цени на имотите, както в строеж, така и в готов вид - средно 750-950 евро на кв.м. м. Плюсове: добра инфраструктура (училища, магазини).

Близо до Бургас, преди да стигнете до Несебър, на нос, вдаден силно в морето, се намира малко уютно градче, наречено Поморие. Известен е като балнеоложки курорт. Благодарение на близостта си до голям общински център и летището е удобно за живеене и отдих. Разполага със собствени училища, медицински центрове и магазини.

Варна е малко по-голяма от Бургас. Градът е много красив като архитектура. Населението е около 311 хиляди души. Икономиката е доминирана от сектора на услугите; липсват сериозни индустриални предприятия. Но има изследователски институти (Институт по океанология, Център по хидро и аеродинамика и други), благодарение на които туристическата столица на страната се счита и за основен академичен център.

Инфраструктура: 7 университета (учат младежи от различни страни), 13 средни училища, 20 гимназии, около 10 болници, медицински центрове, няколко музея и театри, големи търговски центрове (Mall Varna, Delta Planet Mall и Grand Mall), 11 пазара.

Както и в Бургас, Варна има прекрасен Морски парк, който е дори по-стар от този в  Бургас, с аквариум, делфинариум, обсерватория, планетариум и множество кафенета и ресторанти.

Квартали и цени

За елитни райони във Варна се считат тези, които се намират в близост до Морския парк, край морето или близо до морето: Гръцка махала, Чайка, Червен площад, Виница, Бриз, Евксиноград. Средните цени на имотите тук са в диапазона от 1800 до 3500 евро на кв.м. м. По-изгодни апартаменти се намират в крайбрежните райони и в южните покрайнини - Галата, Аспарухово. Те са донякъде изолирани от центъра на града, но в същото време са хубави, с живописен плаж и добра инфраструктура. Единственият минус са задръстванията при шофиране към центъра на Варна. В северната част на общината препоръчваме да разгледате по-отблизо квартал Виница където все още се намират по-бюджетни предложения.

В непосредствена близост до Варна на север е курорта Св. Константин и Елена (най-старият в страната - 1908 г.) заслужава специално внимание, тъй като обикновено впечатлява особено много туристите. Има елитна репутация благодарение на луксозните си хотели, построени сред вековни дървета. Хотели - с акцент върху балнеолечение, калолечение, лечение с минерална вода от термални извори. Наред с хотелите има и жилищни комплекси. Цените на имотите са доста високи - средно около 2000 евро на кв.м. м.

София и Другите Големи Градове

Много хора предпочитат столицата на страната за релокация и това е повече от разбираем избор. В София са съсредоточени бизнес и културният живот на държавата, най-добрите университети, много училища, включително международни, театри, музеи и църкви. Градът е разположен точно в подножието на Витоша и можете да карате ски през зимата или да се разходите из най-красивите места през пролетта и есента всеки уикенд. Също така, лесно можете да стигнете до Бургас и курортите в района – 400 км, или Банско – 160 км.

Цените на жилищата в София варират от 1500 до 6000 евро в зависимост от района и етапа на строителство, ако говорим за първичен пазар/ново строителство. Като цяло имотите в българската столица са по-скъпи от тези във Варна и Бургас. Сред зоните с висок статус, разположени в близост до центъра и парковете, се откроява Лозенец (от 2000-2500 до 3000-4000 евро на кв.м). За бюджетни се считат: Младост, както и активно развиващите се Студентски град, Кръстова вада, Витоша.

Вторият по население град след София е Пловдив

Много градове в България са построени на мястото на древни тракийски селища, които по-късно стават гръцки колонии (тогава римски, византийски, османски владения). Археолозите обаче смятат че на територията на днешен Пловдив се намира най-старата в България (и една от най-старите в цяла Европа) построена на пловдивските хълмове - тя е на 6-8 хиляди години, въпреки че получава съвременното си име едва през 15 век сл. Хр.

Градът, който е по-стар от Рим, Атина и Константинопол, заслужава да бъде посетен - на територията му има повече от 200 архитектурни паметника, включително антични. 

На пресечна точка, също на хълмовете, се намира и красивият град Велико Търново, който през епохата на Второто българско царство (12-14 в. сл. Хр.) е бил столица, резиденция на държавните глави и патриарсите на църквата. 

Друг голям индустриален център е Стара Загора. Гордостта на града е огромният парк Аязмото с площ 260 хектара. В близост има извор с лековита вода. Градът е икономически развит, заплатите тук са доста високи. Нивото на цените на жилищата се доближава до тези в Бургас.

В района на Велико Търново и Стара Загора има много предложения за нови самостоятелни къщи и вили в покрайнините.

Несебър: Слънчев бряг, Свети Влас, Елените, Равда

В Бургаска област, се намират най-популярните курортни градове и села както сред туристите, така и сред купувачите на жилища.

Основан през 50-те години на миналия век, Слънчев Бряг е сравнително малък по площ и е разделен на по-новата западна част - по-близо до аквапарка и източна част (наричант от местните комплекса) - това е частта по-близо до морето, където се намират и голяма часто от елитните комплекси и хотели. Предпочитани райони са Чайка, Фрегата, Камелия и Зора. Изборът е богат - както големи комплекси от хотелски тип, така и обикновени жилищни сгради, но те са по-малко. Цени на имотите варират от 900 евро на кв.м. До около 2000 Евро за ексклузивни предложения в елитни комплекси с високо качество.

Курорта разполага с  развита туристическа инфраструктура - кафенета, ресторанти, клубове, атракции. През лятото улиците са особено оживени. На разположение са множество супермаркети, минимаркети, пазари, както и хипермаркети на глобални вериги.

В последните години, много чужденци използват жилищата си през цялата година или наемат дългосрочно апартаменти в Слънчев бряг, така че зимата тук никак не е скучна. Самите новодошли започнаха собствен бизнес или работа. В съседния Несебър има училища, болници, медицински центрове.

Град Несебър и курортните селища Слънчев бряг и Свети Влас са разположени един до друг по крайбрежието - преливайки се един в друг. 

Свети Влас се смята за курорт от по-високо ниво. Известен е със своето яхтено пристанище, реномирани хотели и жилищни комплекси. Хората идват тук за приятна, спокойна атмосфера. Цените на жилищата са малко по-високи от тези в Слънчев бряг. Например студиата се предлагат от 35 000 - 40 000 евро и повече в зависимост от разстоянието от морето и състоянието.

Самият Несебър е малък, но много красив. Разделен е на Нов Несебър и Старият Несебър разположен на полуостров, свързан със сушата чрез провлак. На територията на древния град има старинни църкви и сгради от различни епохи. Разполага с развита инфраструктура: училища, болници, магазини, хипермаркет, супермаркети.

Несебър се застрои доста през последните десетилетия. Цените тук са малко по-високи от тези в Слънчев бряг, средно 1300 евро на кв.м. м. В града има повече къщи и жилищни сгради, отколкото комплекси, тоест без или с минимална такса за поддръжка (поддръжка на басейна, територия). Цената на студиата се движи от около 40 000 евро за най-бюджетните предложения, който са все по-голяма рядкост.

Курорта Елените, е разположен в подножието на старопланинското било. Зеленият курорт е идеален за семейства с деца. Доста популярен за покупка на жилище. Най евтините имоти започват цена: от 30 000 - 35 000 Евро за студио.

Село Равда е приятно и спокойно място - застроенн предимно с къщи и комплекси. Повечето са малки по площ, рядко се срещат по-мащабни обекти. Като цяло атмосферата на това място е спокойна, поради което е ценена.  Най евтините имоти започват цена: от 35 000 - 40 000 Евро за студио.

Любителите на селския начин на живот - в собствена къща с парцел и градина - избират по-навътре в подножието на Стара Планина, например в село Кошарица, като вече се наблюдава тенденция и повишен интерес към къщи в по широк радиус около общинският център Несебър, като селата Тънково, Александрово, Оризаре, Гюльовца, Медово и др .

Сред населените места в района си струва да се отбележат малкото китното селце с хубав плаж Бяла, курорта Шкорпиловци, както и град Обзор. На всички тези места има ваканционни имоти в големи комплекси и др.

Райони на юг от Бургас

Продължаваме по българската Ривиера до границата с Турция. На юг от Бургас са курортите, които са любими места за отдих, както на Българите така и на много чужденци.

Най-известният град в тази част на българското Черноморие е Созопол. Подобно на Несебър, той е разделен на Стар и Нов и представлява съвкупност от архитектурни паметници от различни епохи.

Всяко от малките градове и села, като - Черноморец, Приморско, Китен, Лозенец, Царево, Ахтопол, Синеморец - има свои редовен контингент. 

Кое е най-важното нещо, което трябва да знаете за този регион?

• Цените на недвижимите имоти тук са по-високи в сравнение с Слънчев бряг, главно поради по-запазената природна красота и интимна атмосфера.
• Повечето южни курорти, с изключение може би на Созопол, не са толкова подходящи за постоянно пребиваване. Въпреки че градската среда тук също постепенно се развива.

Райони на север от Варна

А сега да тръгнем от Варна към румънската граница.

На първо място, курортът Златни пясъци е на 18 км от Варна, който по популярност може да съперничи само на Слънчев бряг. Широки пясъчни плажове с прилежащи защитени гори, термални извори, добри хотели и жилищни комплекси са на разположение на туристите. Апартамент с 1 спалня е на приблизителна цена от около 70 000 евро.

Албена (40 км от Варна, област Добрич) - курорт на територията на природен резерват Блатата - отдавна привлича чужденци. Покрай широките пясъчни плажове са подредени луксозни хотели, насочени предимно към семейна почивка. Има аквапарк. И двата курорта – Златни пясъци и Албена – са обичани от купувачи на апартаменти и къщи от чужбина. Малка къща на 4 км от морето в Албена може да се купи за около 100 000 евро, малка вила с басейн на същото разстояние от брега - за около 160 000 евро.

Балчик, градът не е толкова популярен като други, но българите го познават добре, както и румънците (понеже е близо до границата). Това е живописно място известно с двореца и ботаническата градина. Балчик е обичан заради спокойствието и липсата на туристически хаос. 

Цените на недвижимите имоти тук са сравнително ниски. На пазара има повече къщи, отколкото апартаменти. Цени на къщи от около 100 000 до 300 000 евро за голяма вила с басейн.

Ски курорти

България все още е достъпна дестинация за почивка за скиори в сравнение с други страни. Достъпни цени не само за хотелско настаняване, но и за покупка на недвижим имот.

В ТОП 3 на зимните курорти влизат: Банско, Боровец и Пампорово.

Най-голям е Банско, разположен на 160 км от София в Пирин планина, близо до националния парк. Експертите го хвалят за качеството на снежната му покривка и инфраструктурата. Сезон: от ноември до май.

По време на строителния бум в началото и средата на 2000-те години тук са построени много жилищни комплекси и индивидуални къщи и градски къщи. Днес студио в жилищен комплекс до ски лифта може да се купи за около 35 000 - 50 000 евро.

Най-старият ски курорт в България Боровец се намира в северната част на Рила планина, на около 70 км от София. Сезонът продължава от средата на декември до април. Препоръчва се за начинаещи и средно напреднали спортисти.

По-удобно е да стигнете до Пампорово от летище Пловдив. Разстоянието между градовете е 85 км. Курортът, разположен в Родопите в подножието на хребета Снежанка, ще зарадва не много опитните скиори, както и любителите на лековитите извори. Сезон: средата на декември до април. Студиата струват от 35 000 - 55 000 евро.

Благодарим за помощта при подготовката на тази статия:

Анета Воденичарова, директор на агенция Елтрейд

Евгений Проказова, търговски директор на агенция България Авеню

Ирина Михайлова, мениджър обслужване на клиенти в агенция „Алтернатива имоти оод“

Екатерина Благирева, екскурзовод в София и Варна

Източници:

Global Property Guide

БРЕ. Бургас

БРЕ. Варна

Novinite

Използвани снимки: Deposiphoto.com