През последните години широко се разпространява твърдението, че руски граждани масово разпродават своите имоти по Южното Черноморие. Медийни публикации, социални мрежи и слухове периодично чертаят картина на панически отлив, който щял да повлияе драстично на имотния пазар и цените. Настоящият анализ изследва подробно този наратив в исторически контекст, подкрепя го с данни за реалните сделки и мнения на експерти, и разглежда дали действително има системна масова разпродажба от руснаци или по-скоро става въпрос за преувеличен мит. В крайна сметка ще обосновем тезата, че макар да има индивидуални случаи на продажби, няма доказателства за едромащабен изход на руски собственици, който да диктува пазара.

Исторически контекст: 15 години слухове за “масов отлив” на чужденци

Твърденията за масово изтегляне на чуждестранни собственици по българското Черноморие не са нови – подобни истории циркулират от близо 15 години. Ето кратък преглед на развитията през този период:

➡ Разгледай актуални оферти Тук!

Бумът и отливът на британските купувачи (2005–2010): В средата на 2000-те британци и ирландци масово изкупуваха ваканционни имоти в България, привличани от ниските цени преди влизането ни в ЕС. След световната финансова криза 2008 г. обаче пазарът рязко се обърна. Много британски инвеститори започнаха да продават, често с загуба, и напуснаха България. За брокерите онзи период бе белязан от вълна британски разпродажби – „през 2008 г., след кризата, буквално бяхме залети с оферти от заминаващи си англичани“. Този реален отлив на британци (особено от селски къщи във вътрешността и някои курорти) вероятно е заченал идеята, че чужденците „масово бягат“ от българския имотен пазар.
„Руската вълна“ по морето (2010–2014): Междувременно на мястото на британците дойдоха руснаците. В годините около и след 2010 г. хиляди руски граждани купуваха апартаменти в курортите около Бургас, Несебър, Слънчев бряг, Свети Влас, Поморие и др. Смята се, че именно руското търсене е стимулирало строителството по Черноморието в този период. Пиковата година е 2012, когато броят на руснаците, придобили имот, е най-голям. Официалните данни сочат, че за периода 2006–2016 г. малко над 73 500 руски граждани (и 30 руски фирми) са закупили недвижими имоти в България – основно ваканционни апартаменти около Бургас. Тези цифри са далеч по-скромни от гръмките изказвания. Например през 2016 г. руски депутат сензационно заяви, че „руснаците вече са купили половината от Черноморието ни“, а руски зам.-министър дори говори за „300 хил. руски имота“ у нас. Реалността обаче е различна: дори при по няколко имота на човек, подобни числа са нереалистични. Тези преувеличения са важни, защото показват как от рано се е създал митът за огромен руски дял на пазара, който впоследствие лесно се пречупва в наратив за масово изтегляне.
Първи сигнали за отлив на руснаци (2014–2019): След анексирането of Крим през 2014 г. и последвалите западни санкции срещу Русия, руската рубла рязко се обезцени. Това влоши икономическата позиция на средния руски купувач в България – ако през 2014 г. 1 евро струва ~40 рубли, до 2019 курсът се движи около 70–80 рубли, което практически намалява наполовина покупателната способност на руснаците в чужбина. Много руски семейства, които преди можеха спокойно да поддържат ваканционен имот тук, изведнъж се оказват притиснати от по-високи разходи. В този период броят на новите руски купувачи значително намалява – през 2018 г. те са с 75% по-малко спрямо пика през 2012. Появяват се и първите забележими случаи на руснаци - продавачи: някои започват да предлагат имотите си за продан, главно заради финансови трудности. Тенденцията обаче е плавна, а не масова. Националното сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ) още тогава отбелязва, че руснаците наистина продават, но „не съм забелязал панически страх и желание за освобождаване от собственост“, по думите на председателя Добромир Ганев. Брокери на терен потвърждават: продажбите от руснаци не са лавина, а по-скоро текат равномерно. Важно е да се отбележи, че „пазарът не търпи празноти“ – оттеглянето на част от руснаците бързо бива компенсирано от нови купувачи (основно българи, но също украинци, поляци, румънци, та дори и други руснаци). Именно тогава – около 2018–2019 г. – тръгва мълвата, че руснаците “масово разпродават и бягат”. Повод става неправилно интерпретиран пазарен анализ на колеги агенция за недвижими имоти, който чрез ефекта на „разваления телефон“ се превръща в сензационна новина за „драстичен руски отлив“. Всъщност самото проучване е далеч по-умерено: то отчита, че делът на руснаците сред продавачите се увеличава (логично, след като години наред бяха основни купувачи), но общият брой ваканционни имоти за продажба не расте драматично.
Пандемия, война и подновяване на мита (2020–2023): Глобалната пандемия от COVID-19 през 2020 г. допълнително усложни ситуацията. Много руснаци физически не успяха да посетят имотите си поради ограниченията в пътуванията. В община Несебър например (включваща курортите Слънчев бряг, Свети Влас, Равда и др.) се регистрира, че от началото of пандемията хиляди апартаменти стоят заключени, с неплатени данъци и отлагани ремонти – просто собствениците им не могат да дойдат. Този “замразен” статус продължи и след 2022 г., когато войната в Украйна доведе до още по-строги санкции и визови ограничения за руските граждани. Именно през 2021–2022 медиите отново подхванаха със сензационен тон темата за „масова разпродажба от руснаците“. През 2021 г. в. „Труд“ и Bulgaria On Air цитираха брокери, че „90% от апартаментите на руснаци край морето са заключени и се продават“. Заглавия като „Руснаците масово разпродават имотите си“ заляха новинарските сайтове. Тези твърдения обаче не бяха подкрепени с официална статистика – те отразяваха единични наблюдения (напр. в Поморие, където действително много руски апартаменти бяха необитаеми временно). В началото на войната отливът се засили, но отново далеч от мащабите на митологията. Тенденцията беше по-скоро руснаците да спрат да купуват нови имоти, а някои от съществуващите собственици да потърсят продажба. В същото време липсваше паника – мнозина предпочетоха да изчакат, вместо да продават на безценица. Както ще видим по-нататък, към 2023 г. пазарът на ваканционни имоти вече е доминиран от български купувачи, а „масовата разпродажба“ от руснаци се оказва по-скоро шум в системата, отколкото определящ фактор.

Данни за собственост и сделки: какво показва статистиката?

За да преценим дали има системна масова разпродажба, трябва да разгледаме обективните данни: колко имота притежават руснаците в региона и колко от тях действително са продадени през годините.

Колко имота имат руснаците по Южното Черноморие? Точна цифра е трудна, тъй като официален регистър по националност дълго време нямаше. По оценки на местните власти и агенции, концентрацията е най-голяма в общините Несебър и Поморие. Репортерска проверка установява, че около 5000 имота в гр. Поморие са официално собственост на руски граждани – дотолкова, че местен квартал неофициално получава прозвището „Малката Русия“ или „Руския квартал“. В община Несебър броят е още по-впечатляващ – близо 50 000 имота на руснаци са регистрирани ( предимно ваканционни апартаменти в комплекси - Слънчев бряг, Св. Влас, Несебър и др.). Тези числа обаче отразяват общия брой притежавани имоти, не продадените. За контекст, към 2019 г. общите данни показват около 81 114 руски граждани, придобили имоти в България за последните 20 години. Много от тях са семейства, купили по един апартамент (рядко повече) – най-често около Бургас и курортите. С други думи, общият “фонд” руски ваканционни имоти у нас е десетки хиляди, концентрирани по Южното Черноморие.
Какъв дял от тези имоти се продават? Тук митът за “масова разпродажба” се опровергава най-категорично. Официалната статистика от Агенцията по вписванията, показва съвсем различна картина от слуховете: от всички руски собственици, придобили имоти у нас през годините, едва около 636 (под 1%) са продали имотите си . Тоест до 2019 г. под 1% от руските купувачи са се разделили с придобивките си – всичко друго продължава да е тяхна собственост. Дори да приемем, че след 2019 г. тази цифра е нараснала заради пандемията и войната, тя остава малка част от общия обем. Например, през 2022 г. – белязана от войната и санкциите – руски граждани са продали имоти в България за общо 22 млн. евро (по данни на БНБ) . Ако приемем средна цена ~40–50 хил. евро за ваканционен апартамент в онези години, това се равнява на около 400–550 продадени имота за годината – капка в морето на фона на десетките хиляди руски собствености. През първите 9 месеца на 2023 г. руските продажби у нас дори спадат – около 12,7 млн. евро общо (т.е. ~250–300 имота). Тази статистика говори за контролиран темп на продажби, а не паническо бягство.
Кой купува тези имоти? Важно е да се отбележи, че когато един руски собственик реши да продаде, на пазара има купувачи – все пак имотите не изчезват, а сменят собственика си. Данните след 2020 г. показват, че българските купувачи са основният двигател на ваканционния пазар. Делът на българите рязко нарасна и към 2024 г. те съставляват около 90% от всички купувачи по Южното Черноморие. Останалите 10% са от други държави – Германия, Полша, Израел, Румъния и т.н., като руснаците вече не са фактор сред новите купувачи. Така например в Поморие, докато руснаци излизат от пазара, се наблюдава засилен интерес от българи със спестявания, които изкупуват тези жилища. В резултат, напускането на едни се компенсира от влизането на други. Накратко: няма вакуум, при който имоти да стоят непродаваеми – дори напротив, през 2021–2022 ваканционният пазар беше доста активен, тъй като ниските цени привлякоха родни купувачи.
Регионални различия: Руснаците преобладават сред чуждите собственици именно в района Бургас–Несебър–Поморие–Влас. Официално към 2023 г. в област Бургас са регистрирани най-много имоти на руски граждани – 5298 имота (по новите изисквания за вписване на националност след 2018 г.). За сравнение, в област Варна руските имоти са под 1000, а в цяла София – едва ~214. Това обяснява защо фокусът на мита е именно Южното Черноморие – там е концентрирана руската собственост. Но дори и там не всички руснаци бързат да продават. Кметът на Бургас отбелязва, че в самия гр. Бургас руснаците не се отказват лесно от апартаментите си – за тях имотът в голям град остава дългосрочна инвестиция и база за бизнес или живот, по-различна от чисто курортния имот. Също и в Несебър около 3000 руски граждани живеят целогодишно и са създали своя общност – тези хора по-скоро задържат жилищата си. Най-силно се усеща отливът в по-малките курортни селища и села: например къщи в близките до Бургас села Димчево и Маринка, където до преди 2-3 години имаше голям наплив на руснаци, сега се освобождават. Но като цяло данните не показват системен масов натиск във фокусираните райони – по-скоро отделни огнища на слабо търсене (напр. малки села) и динамичен пазар в големите курорти, където български купувачи заместват руските.

Следователно, статистиката рисува следната картина: десетки хиляди руски имоти по Южното Черноморие, от които само малък процент са обявени за продажба във всеки един момент. Няма лавина от оферти – напротив, през 2019 г. официално под 1% от руснаците бяха продали имотите си. Дори и с увеличението след 2020 г., делът на продадените остава ограничен. Пазарът се регулира сам по естествен път – нови купувачи попълват мястото на продавачите, без ценови сривове или колапс на търсенето.

Защо руснаците все пак продават? – Фактори и мотиви:

Важно е да разберем причините, поради които една част от руските собственици решават да се разделят с ваканционните си имоти в България. Това са фактори, които обясняват отделните случаи на продажби, но както ще видим, те не водят до паническо едновременно действие от всички. Ето основните мотиви, изтъквани от анализатори и самите продавачи:

Рязка девалвация на рублата и икономически затруднения: Както споменахме, след 2014 г. рублата загуби значителна част от стойността си спрямо еврото. Това означава, че разходите за поддръжка на един имот в България (такси, данъци, комунални услуги, поддръжка) станаха чувствително по-високи, когато се преизчислят в рубли. Много руски семейства купуваха тук с частични кредити от родината си. При по-слабата рубла тези вноски стават двойно по-тежки за бюджета. Освен това поддръжката в комплексите не е евтина – годишните такси за обслужване в затворените курортни комплекси варират между 300 и 1000 евро, на места и повече. За пенсионерите и хората с фиксирани доходи това е сериозно перо. В резултат част от руснаците, особено тези с по-скромни средства, „предпочитат да се отърват от имотите си“, вместо да носят този разход. С други думи, финансовият натиск ги подтиква към продажба.
Ограничения за пътуване и пребиваване (санкции и визи): След началото на войната в Украйна (2022) ЕС наложи строги ограничения върху руските граждани – затруднен или скъп достъп до туристически визи, забрана за полети до много страни, ограничения за парични преводи в чужбина и др. България, макар и традиционно гостоприемна към руските туристи, също спазва тези режими. Трудността руските собственици да посещават имотите си се увеличи. Казано просто, ако един руснак не може свободно да идва на почивка в апартамента си, за него има все по-малък смисъл да го задържа. Тези геополитически причини плавно изтикват част от руснаците от нашия пазар.
Невъзможност за реално ползване на имота: Още преди войната, пандемията COVID-19 (2020–2021) предотврати две поредни лета много чужди собственици – включително руснаци – да посетят българското море. Апартаментите останаха заключени, а данъците и таксите се трупаха. Някои руски семейства, особено по-възрастните, които традиционно прекарваха цялото лято у нас, внезапно изгубиха достъп за неопределено време. Тази ситуация естествено ги обезкуражи. Добавяйки и несигурността след 2022 г., перспективата имотът да стои неизползван с години стана реалност. За част от собствениците това наклони везните към решението да продадат, вместо да поддържат празно жилище в чужбина. (Забележка: Други обаче направиха различен избор – дадоха имотите си под наем на украински бежанци или дългосрочно на българи, което им носи доход и им позволява да задържат собствеността си без големи загуби. Това също помогна да няма паника при продажбите.)
Политически и правни ограничения от Русия: Макар и по-рядко цитирано, има и вътрешнополитически фактори. През 2012 г. руските власти обсъждаха закон да забранят на държавни служители и семействата им да притежават имоти в чужбина. Тази мярка не мина официално, но бе прието изискване служителите да декларират чуждестранните си имоти, а също им забраниха да държат пари в чужди банки Подобен климат на засилен контрол е накарал някои по-високопоставени служители превантивно да се освободят от имотите си зад граница. Освен това руската държава поощрява гражданите да репатрират спестяванията си – например чрез т.нар. “амнистия на капиталите” и други инициативи. Тези фактори засягат сравнително ограничен кръг (по-заможни или обвързани с властта собственици), но допринасят към общата картина на постепенно изтегляне.

Изброените причини очертават логиката зад продажбите, които наблюдаваме. Ключово е, че тези фактори действат постепенно и по различен начин на отделните собственици. Няма единично събитие, което изведнъж да принуди всички руснаци да продадат едновременно. Вместо това, решението узрява у всеки според личните му обстоятелства. Много хора опитват да задържат имота си колкото се може по-дълго, надявайки се ситуацията да се подобри (рублата да поскъпне, войната да приключи, визите да се облекчат и т.н.). Затова и масовата разпродажба на безценица не се състоя – по-скоро виждаме контролирано увеличаване на предлагането, докато продавачите търсят максимална цена за имота си.

Доказателство е поведението на самите продаващи руснаци: вместо да свалят драстично цените, те често се опитват да реализират печалба или поне да не губят. Това показва, че продавачите не са отчаяни – ако бяха, биха продавали на всяка цена. Вместо това, изчакват купувачът, който би платил желаната сума. Тази пазарна динамика опровергава представата за паническо бягство.

Мнения на експерти и наблюдатели: между реалността и медийните сензации

Изказванията на професионалисти от имотния сектор допълват цифрите и дават нюанс на картината. Важно е да чуем трезвите оценки на експерти, които често се различават от медийните заглавия. Някои агенти по Южното Черноморие потвърждават отлива, но с уговорки. Например брокери от Поморие отбелязват, че „над 5 хил. апартамента (на руснаци)“ са били закупени и сега много от тях са обявени за продажба, но едновременно с това има силен интерес от българи към тези имоти. С други думи, има отлив, но има и наплив – пазарът се преориентира към местни купувачи. Други крайни изказвания – като това, че „90% от руските апартаменти стоят заключени и се продават“ – вероятно отразяват моментна снимка (например в разгара на ковид ограничeнията) и не бива да се приемат буквално като трайна тенденция за целия пазар. Действително през 2020–2021 мнозинството ваканционни жилища стояха празни (поради липса на туристи), но това не означаваше, че всички са на пазара за продан. Тук е мястото да разграничим ползването от продаването – две различни неща, които понякога сензационно се сливат. Факт е, че 2020 г. хиляди руски имоти бяха затворени и някои медии представиха това като „масово напускане“, докато всъщност собствениците просто нямаха възможност да дойдат, а не че са се отказали завинаги.

Експертният консенсус е следният: Да, наблюдава се оттегляне на руски купувачи и увеличение на руски продавачи, но то е далеч от „масова разпродажба“. Няма паника, няма дъмпингови разпродажби на половин цена към когото свари. Пазарът остава балансиран. Митовете за „празни самолети идват, пълни си тръгват“ или „цели квартали опустяват“ са частично верни като образ, но временни и локални. Например кметът на Поморие споделя, че руснаците, живеещи целогодишно там, са намалели, което е социален факт – но това не означава, че тези хора на момента са разпродали имотите си (всъщност повечето просто временно се прибрали в Русия). От гледна точка на сделките липсва лавинообразен наплив на имоти – продажбите са разпределени във времето, а цените по-скоро растат, което ни води до следващия ключов въпрос.

Паралел с мита за „спад на цените“ и защо пазарът не се срива

Често ръка за ръка с твърденията за масови разпродажби върви и очакването: „ще паднат цените“, „пазарът ще се срине“. Логиката на слуховете е, че ако много чужденци едновременно продават, това ще доведе до свръхпредлагане и срив в цените на имотите по морето. Реалността обаче опровергава и този песимистичен сценарий. Ваканционните имоти по Южното Черноморие не само че не се сринаха, а в последните години дори отбелязват плавен ръст на цените. Ето какво показват тенденциите и защо катастрофичните прогнози не се сбъднаха:

Цените вече бяха паднали и достигнаха дъно (~2010–2015): Най-големият спад на ваканционния пазар всъщност се случи преди повече от 10 години, след отлива на британските купувачи. Кризата от 2009 г. доведе до силен спад, който продължи и през следващите години, с известно оживление около 2012–2013 г. покрай пика на руското търсене. Но като цяло към 2015 г. цените на морските апартаменти бяха вече много по-ниски от нивата им отпреди 2008. Впоследствие, заради голямото предлагане и по-слабото търсене, цените се задържаха на рекордно ниски нива – средно около 400–500 евро/кв.м в масовите курорти към 2019 г. С други думи, пазарът вече беше „изконсумирал“ своя спад. Така когато се заговори, че руснаците продават на “наполовина цени”, трябва да уточним: става дума за цени наполовина спрямо това, което някога руснакът е платил, а не нов срив наполовина под текущите пазарни стойности. Например, ако един руски собственик е купил през 2012 г. на 1000 €/кв.м, после може би продава на ~500 €/кв.м – да, това е 50% по-евтино за него, но 500 €/кв.м е просто нормалната пазарна цена към онзи момент, сходна за всички продавачи, не само за руснаците. Няма допълнителен “срив” специално заради руския отлив – пазарът вече бе на ниска база и оттам нататък по-скоро започна да се покачва.
Ниски цени = висок интерес (предотвратяване на нов спад): Когато цените достигнаха дъно, това естествено събуди търсене. Мнозина българи, а и чужденци (от други националности), видяха добра възможност да се сдобият с евтин „втори дом“ на море. Брокери отбелязват, че вторичният пазар по морето никога не е бил толкова динамичен, колкото в последните години – имено заради изгодните цени. Сделки се случват всекидневно и предлагането се поема, вместо да залежава. Така, ако един руснак реши да продаде двустаен на пазарна цена или малко под нея, бързо се намира българин (или поляк, или израелец), който да купи на тази цена. Равновесието между търсене и предлагане всъщност стабилизира цените. Някои анализатори дори прогнозираха още през 2019 г., че спадът най-после ще бъде овладян и преодолян точно поради това оживено търсене на изгодни имоти. Това се и потвърди: след 2020 г. цените тръгнаха нагоре.
Ръст през 2021–2025: Въпреки всички тревоги (пандемия, война), имотният пазар в България (включително ваканционният сегмент) отбеляза ръст в цените през последните 2-3 години. По данни на агенциите, към 2023 г. апартаментите в по-големите морски курорти се продават средно по около 1000-1200 €/кв.м (2025 г.), което е значително повече от онези 400–500 €/кв.м преди няколко години. Разбира се, има разлики по локации: най-престижните комплекси и южни градчета вече гонят 1300- 1800 €/кв.м (напр. в Свети Влас, Поморие, Созопол), докато по-слабо развитите и по-далече от морето (3-8 км) може да са и под 1000 €/кв.м. Но общата тенденция е възходяща. Строително-инвестиционна компания отчита, че цените на ваканционните имоти растат с умерен темп, като дори се очаква ускорение на поскъпването през следващата година, тъй като все още „изостават от ръста на цените в София“ (морските имоти са средно с ~30% по-евтини от столичните). Това са реалностите на пазара – поскъпване, а не спад. Очевидно, ако руснаците хвърляха масово имоти на безценица, нямаше да наблюдаваме текущият ръст на цените.
Липса на свръхпредлагане: Една от причините пазарът да е стабилен е, че предлагането не превишава търсенето в драматични мащаби, всъщност процеса до голяма степен следва тенденция в обратната посока а именно не достатъчно предлагане и вече изпреварващо търсене (2025 г.). Руснаците не наводниха пазара (както изяснихме, мнозина задържат имотите или ги продават постепенно). Също така новото строителство на ваканционни комплекси значително намаля след 2015 г. – малко нови проекти бяха започнати, именно защото пазарът бе наситен. Това означава, че няма голям приток на нови имоти, който да притиска допълнително цените надолу. Всъщност, в някои сегменти дори има недостиг – например търсенето на къщи около морето се увеличи покрай пандемията, а предлагането там е ограничено. В подобни условия цени не се сриват.
Европейски и макроикономически контекст: България вече е интегрирана в европейската икономика, лева е фиксиран към еврото, инфлацията (особено последните две години) повиши цените на почти всички активи, включително имотите. Не бива да се забравя и по-голямата картина: цените на имотите в цяла Европа нараснаха значително през последното десетилетие. Българските ваканционни имоти все още са много по-евтини от аналогични имоти в страни като Гърция, Испания, Италия. Това автоматично привлича купувачи при определено ниво – ако цените у нас паднат прекалено ниско, чуждестранни инвеститори (от други страни) веднага биха се възползвали. Тоест има естествен “под” на цените, обусловен от международната привлекателност на българските имоти. Пример: апартамент на морето в България за 70 хил. Евро (2025 г.) няма еквивалент на Средиземноморието – там сумите са в пъти по-високи. Затова подобен имот рядко би паднал много под тази стойност, тъй като при още по-ниска цена би изглеждал като “сделка на века” за някого извън България.
Повишени разходи и цени на строителството: Друг макро фактор – строителните материали и труд поскъпнаха. Да се построи нов апартамент през 2025 г. струва далеч повече, отколкото струваха вече построените преди 10-15 години. Това също държи цените на готовите имоти от втора ръка – никой няма да продава дълго под себестойността на заместване. Ако руснак Х не иска имота си и го обяви евтино, българин Y ще го купи и дори при препродажба може да спечели, защото да се построи същият днес би струвало повече. Така икономическата логика в условията на инфлация и растящи доходи е, че цените на имотите по-скоро ще се изравняват с европейските, отколкото да се сриват до нулата.

Всички тези фактори обясняват защо пророкуваният „срив“ не настъпи. Митът за падащите цени е толкова стар, колкото и митът за масовите разпродажби – и двата се появяват периодично, и двата не се реализират в действителност. Напротив, който е чакал имотният пазар по морето „да се сгромоляса“, за да купи на безценица, вече вижда как цените вървят стабилно нагоре.

Заключение: Масова разпродажба няма – пазарът следва нормална логика

Обобщено заключение: Наличните данни и експертни анализи не подкрепят твърдението за масова и паническа разпродажба на имоти от руски граждани по Южното Черноморие. Разбира се, има реален тренд на постепенно оттегляне – руснаците вече купуват много по-малко, а някои от досегашните собственици продават. Но този процес протича плавно и пазарно, а не хаотично. Слуховете за „масово бягство“ са силно преувеличени, подобно на по-ранните митове, че едва ли не „половината България“ е била изкупена от руснаци – и двете крайности са далеч от фактите.

Пазарът се балансира: там, където преди 10 години основният купувач беше руснак, днес това е българинът. Имоти, които са били притежание на чужденци (руски, британски и др.), сменят собствеността си, но не остават без собственици. Няма индикации за огромен “натиск” от непродадени жилища, който да дави пазара. Цените не се сриват, а дори бележат ръст – най-доброто доказателство, че няма паническо пренасищане на предлагането.

По аналогия с отлива на британците след 2008 г.: да, те действително масово напуснаха някои сегменти, но пазарът преживя това – цените се коригираха и дойдоха нови купувачи (руснаците). Когато руснаците се оттеглят (в много по-умерена степен от онзи британски отлив), цените се коригираха в предходните години и дойдоха нови купувачи (българи, украинци, източноевропейци). Животът продължава. Имотният пазар, особено в атрактивни райони като българското Черноморие, има своя вътрешна устойчивост и широка основа от търсене, която не зависи от една-единствена националност.

В крайна сметка, тезата се потвърждава: Наблюдаваме индивидуални случаи и постепенна тенденция руски собственици да продават имотите си, но няма доказателство за системна или масова разпродажба, която да диктува пазара или да е основен двигател на цените. Митовете в медиите и социалните мрежи са именно това – митове, изградени върху изолирани факти и много слухове. Реалността е по-различна: пазарът на ваканционни имоти по Южното Черноморие се адаптира към променящия се профил на участниците, без катаклизми.

Последните 10–15 години ни учат, че подобни сензационни прогнози (вчера за „изкупуване“, днес за „разпродаване“, утре за „срутване“) трябва да се приемат критично. Данните и експертните оценки към момента дават спокойствие – няма основания за паника нито сред продавачите, нито сред купувачите. Южното Черноморие остава привлекателно място за инвестиция и почивка, а имотният пазар там – зрял и достатъчно дълбок, за да не бъде разтърсван от една-единствена група участници.

Източници:

Официални данни от Агенция по вписванията и БНБ (цитирани в Капитал, Webcafe, Flagman и др.) за броя руски собственици и обема на техните сделки (Почивка за руските купувачи на имоти по морето | Новини) (Руснаците продължават да разпродават имотите си в България - Webcafe.bg).
Журналистически проучвания и новинарски публикации (Actualno, Trud, Investor, 24 часа и др.) за състоянието на пазара по морето (Руснаците масово разпродават имотите си по българското Черноморие | Actualno.com ) (Руснаците вече не продават имоти по Южното Черноморие, 90% от купувачите са българи - Investor.bg).

HomeOption 2025

Разпродажба на имоти от руснаци по Южното Черноморие!

Полезно