Кратко ръководство на купувача

Полезни съвети и информация при покупка на имот!

Изяснете Целта и Приоритетите си!



Преди да започнете търсенето на подходящ имот, първата стъпка е да определите каква е основната ви цел. Това ще ви помогне да направите по-лесен и информиран избор. Ето няколко ключови въпроса, които трябва да си зададете:

За какво ще използвате имота? – Основно жилище, ваканционен имот или инвестиционен актив?

Какви са основните ви критерии? – Локация, тип имот, квадратура, брой стаи, удобства в комплекса.

Как ще финансирате покупката? – С лични средства, чрез ипотечен кредит или комбинация от двете?

Какви срокове си поставяте? – Кога искате да финализирате сделката?

Къде сте склонни да направите компромис? – Цена, местоположение, тип имот или други фактори?

Изясняването на тези въпроси ще ви даде необходимата яснота, преди да започнете с подбора на имоти. 



Как да започнем да търсим имот? Какво да гледаме и за какво да внимаваме? 

Търсенето на подходящ имот е важен процес, който може да бъде улеснен значително, ако знаете къде да търсите и на какво да обърнете внимание. Ето основните стъпки и съвети, които ще ви помогнат да избегнете грешки и да вземете информирано решение:

Къде да търсим имот?

Онлайн платформи за обяви – Популярни сайтове като Imoti.net, Imot.bg и OLX предлагат голямо разнообразие от обяви. Проверявайте редовно новите предложения и филтрирайте според вашите изисквания.

Социални мрежи – В различни Facebook групи за продажба на имоти често се публикуват частни обяви директно от собственици.

Локални агенции за недвижими имоти – Агенциите разполагат с актуални предложения, които може да не са налични в публични сайтове, разгледайте нашият - www.homeoption.eu  ✅

Как да избегнем фалшиви обяви?

Проверете дали обявата е публикувана от надежден източник – Избягвайте обяви без подробности или такива с твърде ниска цена, която изглежда нереалистична.

Снимките в обявата – Обърнете внимание дали снимките са реални и актуални. Фалшиви обяви често използват генерични или некачествени снимки.

Контакт с публикуващия – Комуникирайте внимателно с човека, публикувал обявата. При съмнения, поискайте допълнителна информация или оглед.

Предимства на работата с опитен брокер:

Ако наемете опитен брокер на недвижими имоти, който познава добре локалния пазар, ще си спестите много време и усилия. Брокерът ще ви помогне:

• Да намерите най-добрите оферти според вашите нужди и бюджет.

• Да избегнете фалшиви обяви и рискови сделки.

• Да получите съдействие за преговори, проверка на документи и цялостния процес на сделката.

Какво да гледате при оглед?

Състояние на имота – Проверете строителството, инсталациите и общите части.

Документация – Уверете се, че имотът има изрядни документи за собственост и няма тежести.

Такси и поддръжка – При покупка в затворен комплекс е важно да знаете годишната такса поддръжка и какво включва тя.

Свържете се с нас за професионален съвет, съдействие и огледи. Ние ще ви помогнем да намерите идеалния имот и ще направим процеса лесен и сигурен за вас! 



Имотите в Района на Бургас като Инвестиция (от 1999г. - до днес)

Историята на пазара на недвижими имоти в района на Бургас показва значителен ръст от края на 90-те години до днес. След влизането на България в ЕС през 2007 г., цените на имотите в курортните зони като Слънчев бряг, Свети Влас и Поморие нараснаха значително. Въпреки колебанията, свързани с глобалната икономическа криза през 2008 г., пазарът се стабилизира и днес отново бележи растеж.

Основни тенденции:

1999-2007 – Увеличение на цените с до 300% в някои зони.

2008-2012 – Спад на цените с около 30% поради икономическата криза.

2013-2023 – Постепенно възстановяване и устойчив ръст, особено в курортните комплекси.

След 2024 г. – Повишено търсене на ваканционни и инвестиционни имоти от български и чуждестранни купувачи.

Към момента имотите в района на Бургас остават атрактивна инвестиция поради високия туристически интерес и възможностите за отдаване под наем.



Данъци и Такси!

Какви данъци и такси се дължат при покупка на имот?

При покупко-продажба на имот в България купувачът трябва да предвиди няколко вида данъци и такси. Тези разходи зависят от това дали имотът се купува от физическо лице, строител или юридическо лице.

1. Местен данък за придобиване на имот

• Дължи се при всяка покупка на имот и се заплаща към общината, в която се намира имотът.

• Размерът на данъка варира между 2% и 3% от продажната цена или данъчната оценка на имота – взема се по-високата стойност. (В Бургаска област най-често 3%. )

2. Нотариални такси и такса за вписване

• Купувачът плаща нотариалната такса, която зависи от стойността на сделката.

• Таксата за вписване в Имотния регистър е 0,1% от стойността на имота.

3. ДДС при покупка от строител или юридическо лице

• Ако имотът се купува от фирма (строител или друго юридическо лице), регистрирана по ДДС, сделката може да подлежи на данък добавена стойност (20% ДДС).

Важно: ДДС обикновено се начислява при покупка на ново строителство. При покупка от физическо лице или при препродажба на имот ДДС не се дължи.

Пример:

• Ако купувате апартамент директно от строител на цена от 100 000 евро, може да се наложи да заплатите допълнително 20 000 евро ДДС, ако строителят е регистриран по ДДС.

• Ако купувате имот от физическо лице, ДДС не се начислява.

Кой плаща данъците и таксите?

По закон купувачът заплаща местния данък, нотариалните такси и таксите за вписване. Разходите по сделката могат да бъдат договорени между страните, но стандартната практика е тези такси да бъдат за сметка на купувача.



Удостоверение за Въвеждане в Експлоатация - Акт 16!

Акт 16 е официален документ, който удостоверява готовността на сградата за обитаване. Той гарантира, че строежът отговаря на всички строителни и безопасностни изисквания.

Важно е да знаете, че:

Акт 16 се издава от държавна комисия и констатира годността за ползване на строежа.

При строежи от IV-VI категория (жилищни сгради, вили и др.) се издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация от главния архитект на съответната община.

Този документ не е необходим за изповядване на сделката пред нотариус! 



Накратко за процесът на покупка:

Депозитно споразумение, Предварителен Договор, Нотариален акт и др. 

След като намерите подходящ имот най-често разпространената практика е да се заплати депозит (стоп капаро), за да гарантирате продажбата. Това най-често се случва чрез:

  • Договор за депозит/споразумение;
  • Предварителен договор;
  • В зависимост от сделката и уговорката между страните, това може да са и последователни стъпки, депозит, предварителен договор, договор за придобиване на имота.

В договора се описват всички условия на сделката, включително:

  • Цена на имота;
  • Срокове за финализиране на сделката;
  • Права и задължения на двете страни. 

Подписване на Нотариален Акт!

Има и други начини  да се придобие имот, както и различни видове документи за собственост. Тука разглеждаме най-масовият случай, а именно чрез подписване на нотариален акт. След като договорите условията, сделката се финализира пред нотариус. Там може да присъствате лично или да упълномощите агент, адвокат или друго доверено лице да ви представлява. Нотариалният акт e вашият документ за собственост и там е описано всичко важно. Проект на акта се изготвя преди сделката, като се предоставя на страните за тяхното одобрение на съдържанието, както и за проверка на данни и обстоятелства. 

Разплащания при покупко-продажба на недвижими имоти в България:

Процесът на разплащане при сделка с недвижим имот може да включва различни етапи и методи на плащане. Ето основните моменти, които купувачът и продавачът трябва да имат предвид:

Капаро и предварителен договор: – В повечето случаи купувачът плаща капаро (обикновено 10% от договорената цена) при подписване на предварителен договор. Това капаро гарантира ангажираността на двете страни към сделката. 

Разплащане по банков път – Окончателното плащане на цената обикновено се извършва по банков път. Това гарантира сигурност на транзакцията и спазване на законовите изисквания за сделки над 10 000 лв.

Плащане през ескроу сметка – При по-големи суми или при нужда от допълнителна защита на страните може да се използва ескроу сметка в банка. Парите се превеждат по сметката и се освобождават след финализиране на сделката.

Нотариални такси и данъци – Всички такси, свързани с прехвърлянето на собствеността, се заплащат в деня на подписване на нотариалния акт. Те обикновено включват:

• Нотариална такса;

• Местен данък за придобиване на имот;

• Такса за вписване в Имотния регистър.

 Важно: Разплащанията трябва да бъдат ясно описани в предварителния договор и потвърдени при подписването на нотариалния акт.

Какво може да бъде времетраенето на една имотна сделка? 

Процесът на покупка може да отнеме от една седмица до шест месеца или повече в зависимост от:

  • Вида и състоянието на имота – При ново строителство или имоти с Акт 16 сделката обикновено се финализира по-бързо. При имоти в строеж или с проблемни документи процесът може да се удължи.
  • Финансиране – Ако покупката се извършва с банков кредит, това може да изисква допълнително време за оценка на имота и одобрение от банката. Можем да ви съдействаме за ипотечно кредитиране при преференциални условия.
  • Наличност на документи – Всички документи за собственост, данъци и разрешителни трябва да бъдат изрядни. Ако има липсващи документи, те трябва да се извадят преди сделката.
  • Други фактори и договорки между страните – Договорки за обзавеждане, освобождаване на имота или специфични условия от страна на купувача и продавача могат да удължат времето за финализиране на сделката.


Роля на Брокера при Придобиване на Имот

Брокерът на недвижими имоти играе ключова роля в процеса на покупко-продажба на имоти, като служи като посредник между продавачите и купувачите. Неговата задача е да улесни сделката, да предостави ценни съвети и да защити интересите на клиента си. Ето какви са основните функции и ползи от работата с брокер:

1. Анализ на пазара и консултации:

Опитният брокер има дълбоки познания за местния пазар на недвижими имоти и може да предостави актуална информация за ценовите тенденции, предлагането и търсенето в конкретния район. Той може да помогне на клиента си да определи реалистичен бюджет и да разбере какви имоти може да си позволи в рамките на този бюджет.

Ползи:

  • Предоставя информация за пазарната стойност на имотите.
  • Оценява перспективите за инвестиция и потенциалната доходност.
  • Съветва клиента за най-добрия момент за покупка или продажба.

2. Търсене и подбор на подходящи имоти:

Брокерът съдейства при търсенето на имоти, които отговарят на нуждите и предпочитанията на клиента. Той разполага с достъп до голяма база данни с обяви, включително и такива, които не са публично обявени.

Ползи:

  • Спестява време и усилия на клиента.
  • Предлага оферти, които са подходящи спрямо критериите на клиента.
  • Организира огледи и координира графика на срещите.

3. Проверка на документацията на имота:

Преди да се пристъпи към сделка, брокерът извършва проверка на правния статус на имота. Това включва удостоверяване на собствеността, проверка за тежести, ипотеки и други правни казуси, които могат да попречат на успешното прехвърляне на собствеността.

Ползи:

  • Намалява риска от проблеми при прехвърлянето на имота.
  • Гарантира, че имотът е свободен от задължения и тежести.
  • Осигурява сигурност на клиента.

4. Помощ при преговори:

Брокерът играе ключова роля в преговорите между купувача и продавача. Той помага на клиента си да договори най-добрите условия по сделката, включително цената, начините на плащане и други съществени клаузи.

Ползи:

  • Осигурява обективен поглед върху стойността на имота.
  • Помага за намаляване на цената чрез аргументирани преговори.
  • Договаря удобни условия за плащане и прехвърляне на собствеността.

5. Подготовка на документи за сделката:

Брокерът съдейства при изготвянето и подготовката на всички необходими документи за прехвърлянето на собствеността. Това включва:

Предварителен договор за покупко-продажба. Нотариален акт. Удостоверения и декларации от продавача. Данъчни удостоверения и др. 

Ползи:

  • Осигурява коректна и изрядна на документация.
  • Гарантира, че всички законови изисквания са спазени.
  • Минимизира риска от бъдещи правни спорове.

6. Организиране на нотариалното изповядване на сделката:

Брокерът координира процеса на нотариалното прехвърляне на собствеността. Той работи съвместно с нотариуса и осигурява присъствието на всички необходими страни и документи в деня на сделката.

Ползи:

  • Гарантира, че сделката ще бъде изповядана в законово установените срокове.
  • Осигурява спокойствие и увереност на клиента.
  • Спомага за бързо и безпроблемно приключване на сделката.

7. Поддръжка след сделката:

Много брокери предлагат и допълнителни услуги след приключване на сделката, като: Помощ при плащането на местни данъци и такси. Консултации за управление на имота и отдаването му под наем.

Ползи:

  • Осигурява спокойствие и увереност на клиента след сделката.
  • Предлага професионална помощ при възникнали въпроси или проблеми.
  • Подпомага процеса на интеграция в новия имот.

Комисионна на брокера:

Комисионната на брокера обикновено варира около 2-3% от продажната цена на имота, но тя може да бъде и предмет на договаряне. В някои случаи комисионната се заплаща от продавача, а в други от купувача. Важно е клиентът да уточни това предварително, за да няма недоразумения.

Варианти за заплащане на комисионната:

  • Фиксирана сума.
  • Процент от продажната цена.

Съвети при избора на брокер:

Проверете репутацията и опита на брокера. Уточнете всички детайли по комисионната и услугите предварително. Подпишете договор за посредничество, който ясно описва правата и задълженията на страните. Работата с професионален брокер значително улеснява процеса на придобиване на имот и намалява рисковете, свързани с покупко-продажбата.


Заключение!

Купуването на имот е важна стъпка, която изисква добро планиране и информираност. Работата с опитен брокер ще ви спести време и усилия, като ви помогне да намерите най-добрия имот за вашите нужди и цели. 

Може да се доверите на богатият ни опит и познания. Ако искаш експертно мнение от професионалисти с 15+ години опит в продажбата на имоти в района, не се колебай да се свържеш с нас на посочените контакти за връзка!


➡️ Вижте какво казват тези, които вече ни се довериха!


Хоум Опшън

Хоум Опшън ЕООД

Агенция за Недвижими Имоти

home@homeoption.eu

+359 895651166 (Viber, Telegram, WhatsApp)

Последвайте ни:



Офис - гр. Несебър, ул. Хан Крум 47А


HomeOption - 2024

homeoption.eu